Question
Direct Capitalization Method.
Answer :
Word Count : 1146
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डायरेक्ट कैपिटलाइज़ेशन मेथड मूल्यांकन की एक महत्वपूर्ण विधि है, जिसका प्रयोग मुख्यतः आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों के मूल्य निर्धारण में किया जाता है। यह विधि विशेष रूप से रियल एस्टेट, व्यावसायिक भवनों, किराये की संपत्तियों तथा निवेश आधारित परिसंपत्तियों के मूल्यांकन में उपयोगी मानी जाती है। इस पद्धति का आधार यह है कि किसी संपत्ति का मूल्य उसकी भविष्य में आय उत्पन्न करने की क्षमता पर निर्भर करता है। इस विधि में किसी संपत्ति की एक वर्ष की शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करके संपत्ति का वर्तमान मूल्य ज्ञात किया जाता है। डायरेक्ट कैपिटलाइज़ेशन मेथड का मुख्य सिद्धांत यह है कि निवेशक किसी संपत्ति को उसकी संभावित आय को ध्यान में रखकर खरीदता है। यदि किसी संपत्ति से नियमित आय प्राप्त हो रही है, तो उस आय के आधार पर उसकी कीमत निर्धारित की जा सकती है। इस पद्धति में यह माना जाता है कि संपत्ति से प्राप्त होने वाली आय स्थिर तथा नियमित होगी। इसलिए यह विधि स्थिर आय देने वाली संपत्तियों के लिए अधिक उपयुक्त मानी जाती है। इस पद्धति का मूल सूत्र निम्न प्रकार है— संपत्ति का मूल्य = शुद्ध परिचालन आय ÷ पूंजीकरण दर यहाँ शुद्ध परिचालन आय से आशय उस आय से है जो संपत्ति से सभी परिचालन व्ययों को घटाने के बाद प्राप्त होती है। इसमें कर, मरम्मत, रख-रखाव, बीमा तथा प्रबंधन व्यय आदि शामिल होते हैं। पूंजीकरण दर वह दर होती है जो निवेशक की अपेक्षित प्रतिफल दर को व्यक्त करती है। यह बाजार की स्थिति, जोखिम, स्थान तथा संपत्ति की प्रकृति पर निर्भर करती है। उदाहरण के लिए यदि किसी व्यावसायिक भवन से प्रतिवर्ष 10 लाख रुपये की शुद्ध आय प्राप्त हो रही है तथा बाजार में पूंजीकरण दर 10 प्रतिशत है, तो संपत्ति का मूल्य निम्न प्रकार निकाला जाएगा— संपत्ति का मूल्य = 10,00,000 ÷ 0.10 = 1,00,00,000 रुपये अर्थात उस भवन का अनुमानित मूल्य एक करोड़ रुपये होगा। डायरेक्ट कैपिटलाइज़ेशन मेथड का उपयोग मुख्यतः उन परिस्थितियों में किया जाता है जहाँ संपत्ति से नियमित आय प्राप्त हो रही हो। किराये पर दिए गए मकान, कार्यालय, शॉपिंग कॉम्प्लेक्स, होटल तथा औद्योगिक भवन आदि के मूल्यांकन में यह विधि अत्यधिक प्रचलित है। निवेशक इस पद्धति के माध्यम से यह समझने का प्रयास करता है कि किसी संपत्ति में निवेश करना लाभदायक होगा या नहीं। इस विधि की सबसे बड़ी विशेषता इसकी सरलता है। इसमें जटिल गणनाओं की आवश्यकता नहीं होती और कम समय में संपत्ति का मूल्य निर्धारित किया जा सकता है। यही कारण है कि व्यावसायिक मूल्यांकनकर्ता तथा निवेशक इस पद्धति को व्यापक रूप से अपनाते हैं। यह विधि बाजार आधारित होने के कारण वास्तविक परिस्थितियों के अधिक निकट मानी जाती है। डायरेक्ट
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